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澳洲27年经济神话要破灭?“中国炒房团”不背锅

/2019-03-24 16:53

  过去27年来,在经合组织(OECD,是由36个市场经济国家组成的政府间国际经济组织)36个成员国中,澳大利亚是唯一一个经济能够保持持续增长的国家。

  换言之,澳大利亚从来没有出现过两个季度的负增长。而其他经济体至少会中两次枪——一次是2001年互联网泡沫破裂,一次是2008年金融危机。

  这个国家的19个主要行业里,12个行业每年能增长3%以上。在发达经济体中,3%是一个让人眼热的数字。

  3月6日,澳大利亚统计局公布经济数据,去年四季度澳大利亚人均GDP增长是-0.2%,三季度是-0.1%。连续两个季度为负,已接近衰退定义。

  好在去年全年澳大利亚GDP增长了2.3%,但远低于预期。此前,澳大利亚联储的预测是2.8%。澳大利亚联储同时把今年上半年的GDP增长率从早先的3.25%大幅调低到了2.5%。

  过去27年澳大利亚的主要行业都能高速增长,但最重要的支柱就两个:矿产和房子。

  澳大利亚的出口贸易中,铁矿石、煤炭、金子等所占比重超过50%。虽然金融危机以后澳大利亚的矿产出口也打了几个晃,但这两年又重现火爆。

  根据澳大利亚统计局的数据,2017-2018年度,煤炭、黄金、贱金属(除了金,银,白金等贵金属之外,其他的所有金属)出口都创了新高。铁矿石作为最大的出口收入来源,出货量也差不多恢复到了景气期的水平。

  一个重要原因是,房子比澳大利亚经济涨的时间更长——到2018年,澳大利亚的房子已经断断续续涨了55年了,最近五六年是坐了火箭一般地涨,像悉尼一些地段上涨了75%。

  啥商品都有个周期。研究机构保守估计,澳大利亚的房价目前已高估了10%-15%。高了就得往下走,这是规律。

  事实上,这两年澳大利亚监管机构一直在发出房地产可能崩溃的警告,可奇怪的是,无论政府还是相关企业,好像都没有太当回事。

  假如大家都不当回事,击鼓传花的游戏还能玩下去。但是,从去年下半年以来,澳大利亚银行业开始当回事了——他们意识到,一旦房价下跌,金融体系就要糟糕。

  相对于美国金融业,澳大利亚银行比较传统,缺乏美国的风险对冲手段,但风险传导机制差不太多。澳大利亚银行自然紧张,于是开始逐渐收紧信用,结合监管机构不断发出的警告,房市的预期终于开始扭转。

  房市有很强的聚光灯效应。灯光闪动时,一切隐患都不是问题。灯光一撤,不是问题的也成了问题。

  在房价也可能下跌形成共识后,从下游行业到消费者,都开始普遍收缩战线。住房的负面乘数效应全面发作,这是去年三四季度澳大利亚人均GDP增长转负的核心原因。

  实际上,目前澳大利亚悉尼、墨尔本等8个主要城市的房价只下跌了1.3%-1.8%,这点跌幅就成了1983年以来的最大跌幅,足以让很多人“泪目”。

  有媒体报道,有悉尼的房地产经纪人估计,中国炒房团的离场可能给悉尼郊区CHATSWOOD房价贡献了四分之一的跌幅。

  看上去,中国炒房团要负点责任。这个很正常——住房的财富神话,从来都少不了外来资金。

  但从根本上说,支撑一个国家房地产市场的主体一定是本国资金。如果当地居民收入与房价太过背离,外来资金热情再大,受各种门槛限制,也无法独力推动房地产市场多年上涨。

  当地媒体称,目前澳大利亚的住房抵押贷款、个人贷款和信用卡支出已占到家庭收入的180%以上。

  也就是说,多数人是在透支过日子。这与澳大利亚经济出现27年的景气周期前的情况形成了鲜明对比。

  当时住房抵押贷款、个人贷款、信用卡支出占家庭收入之比在80%左右,大家消费完还有剩余。

  消费完还有剩余,意味着信用等级高,银行敢于贷款,这是澳大利亚房价多年上涨的基本前提。

  只是最近五六年,澳大利亚居民收入一直没有真实上涨,个别年份收入增长水平还低于物价指数,实际收入是负增长。

  工资性收入上不去,自然要在财富性收入上想辙。人心齐思房价涨,才是根本。中国炒房团只是凑了个趣。

  多年以来,澳大利亚都是中国人海外投资置业的热门目标地。现在问题来了:今后还是吗?

  摩根士丹利等多数机构认为澳大利亚房价得跌10%-15%,瑞银预测得更远,认为要跌30%。

  按照这些预测,从现在澳大利亚8大城市的房价跌幅来看,只是刚开始。房价跌落必然导致银行进一步收紧信用,扫倒一大片行业。

  澳大利亚联储连续27个月没敢动利率也反映出了某种不佳情绪:一般而言,资本自由进出的国家会跟随美元利率调整。一方面美元强而本币弱,会导致资本外流;另一方面国际贸易主要由美元结算,不跟随会冒很大的汇率风险。

  住房问题只是一部分。摩根士丹利在澳大利亚2019年的经济展望里,设定了4个观测指标:住房、银行、财税政策和贸易。

  现在我们知道,房市问题是刚刚暴露的风险,银行防范风险的动作较快,财税政策方面,似乎还不到采取大动作的时候,贸易及与其相关的国际环境问题,澳大利亚就做得差了些。

  按照摩根士丹利的4个观测指标,至少在住房和贸易两项上,目前澳大利亚存在风险。

  而最安全的投资时机,当然是在这两个风险项改善后。事实上,这两个指标,也决定着今年乃至今后一段时期里澳大利亚的经济活力。

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